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低息贷重返楼市

中国房地产网

2021-12-09 10:43

1万元就可享受“一条龙”服务

1万元就可享受“一条龙”服务

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图片来源:中房报图库

田傲云/发自北京


李兴最近感觉机会又来了,他开始频繁的向外打电话联络生意。


“办理贷款吗?现在抵押贷年化利率在4.2%左右,先息后本,最长10年期。”李兴说,他是北京一家金融中介机构工作人员。


交谈中他告诉记者,最近银行政策放松,再加上银行放贷也有考核指标,今年放款额度还没达到要求,现在办理贷款利率低且放款快,“信用贷款快则一天,慢的话一个礼拜,抵押贷一个月左右就能下来。”


据李兴介绍,最近客户很多,他办下来的很多贷款通过多种方式流入了楼市,“监管也没那么严格,事实上用贷款的钱买房是众所周知的秘密。


李兴表示,他一个月经手2000万元;好的信贷专员人员一个月经手七八千万元。


今年以来,关于信贷资金流入楼市问题一直备受监管层关注,中国房地产报记者注意到,尽管监管严峻,但信贷资金违规流入楼市现象仍然存在。


1万元就可享受“一条龙”服务


“抵押贷是政府希望贷给更多小微企业的,利息低。”李兴告诉记者,“我的客户中也有做生意的,但大多都有问题,自己去银行办不下来才通过我们协助。当然,银行也有业绩增长需求,这些贷款如果流入一线城市楼市,还款能力更有保障。”


据李兴介绍,目前贷款主要有信用贷和抵押贷两种,抵押贷利率年化在4.2%左右,先息后本,最长10年期。“如果房子没有抵押,能贷到房价7成左右。”


也正是因为经营贷具有贷款额度大、利率低特点,有人开始通过经营贷贷款买房。


贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示,11月份贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%,二套房贷款利率为5.96%。年利息在4.2%左右的抵押贷显然比房贷利率要低的多。


以北京为例,目前首套房贷款利率为5.2%,二套房贷款利率为5.7%。如果需要贷款200万元,按照二套房现行利率及等额本息方式来计算,20年期商业贷款月均还款金额是13088元。但如果按照最高10年期,先息后本的抵押贷利率4.2%来计算,月均还款金额7000元,到期还本200万元。


“只要房价持续上涨,就算拿不出本金,只要最后把房子卖了就可以。”李兴介绍。


由于抵押贷款要用于企业或个体户经营,因此贷款者必须拥有一家用来经营的公司,以及名下有一套可以用来抵押的房产。


李兴表示,经营贷流入楼市已经形成一条成熟的产业链,他们可以帮忙包装一家空壳公司,收费8000元。“另外,银行发放的贷款一般都是给下游公司,所以还需要一个收款的第三方公司,如果是自己提供没有费用,外面找的话需要一定手续费,是收款的千分之三。”


某国有银行工作人员也向记者坦言,批下来的贷款资金经过几次转手,就很难被银行监控。对于记者提到的10年期先息后本抵押贷,该工作人员也直言,这种抵押贷很容易被利用去炒房。“这个产品本身没问题,是为了减轻还款人还款压力,但很容易被钻漏洞。如果用来买房杠杆率相当高。”


对于首套房购买者,抵押贷显然行不通。“看客户在哪上班,每月公积金多少,如果在国企、事业单位等银行白名单内的公司上班,可以办信用贷,年利息甚至可以办到3.6%,只不过额度没有抵押贷那么高,贷款年限也更短。”李兴介绍,“最高能贷到200万元。”


“不用担心被查,之前被查主要是一些不规范的小机构,通过我们运作银行查不到。贷款下来后,支付贷款额的1%作为中介费即可,比如贷100万元,1万元中介费即可。”李兴告诉记者。


低息贷重返楼市


信贷中介机构工作人员的活跃不是毫无征兆。稍早之前,北京某央企上班的刘然就感受到了监管开始放松。


“11月初,就有商业银行工作人员来我们单位说可以办理最高100万元额度,年息4.5%贷款,5-10年还清。”刘然告诉记者,这不是该银行第一次来,不过以前最高才50万元额度。


“贷款条件比较宽松,当场就有几位同事办理了贷款。”刘然称,对于比较大额的资金我们会说是用来装修,银行工作人员也是认可的。


同样在11月份,深圳的信贷专员也开始变得活跃。


有信贷专员称,“目前做经营贷比较多,不过要比起以前有一定门槛,如需提前6个月收购一个注册满一年的科技类或贸易类空壳公司,再做经营贷。”


他表示,可推荐相关中介购买相关空壳公司。资质较好的空壳资源售价一般在5000元至6000元。


实际上,为了填补资金缺口,将信贷资金用来买房的购房者不在少数。今年以来,北京、上海、广东、深圳等地纷纷展开排查,并启动整改问责,但严查过后,不少违规行为又重返楼市。


多位受访者表示,屡禁不止主要还是因为利益驱动。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,违规资金的进入,其实也是一种监管缺失的表现。信贷资金屡屡能进入楼市,和银行或银行合作的机构审查不严有关系,背后是逐利的体现。


虽然遏制信贷资金违规流入房地产及资本市场是监管面临的一个老大难的问题。但在财经专栏作家李庚南看来,这一问题并非无解,除了监管力度的加大,违规成本的增大外,运用区块链等金融科技手段,建立信贷资金流动的跟踪系统或是有效路径。“此外,对大额现金支出的管理也是需要重新重视。”


中国房地产数据研究院院长陈晟也表示,严查之外,最主要的方法应该采取有效疏导,对于刚性需求或者是改善性需求信贷,应该予以充分支持,资金充分满足就不至于出现违规信贷流入房地产情况。


(因受访者要求,李兴、刘然为化名)


编辑:温红妹

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