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标普信评:当前房企两大风险点值得关注

2021-11-24 23:02

标普信评:当前房企两大风险点值得关注


第一个风险点:企业是否真的在降杠杆;另一个风险点:关注母公司的流动性压力。


2021年,房地产行业承受了多重考验,在金融强监管形势下,房企生存环境发生很大改变,整体资金面比较紧张,行业盈利能力也随着土地价格高企而萎缩。多重因素的叠加,行业进入阵痛期,部分历史上增长激进的房企由于流动性问题陷入困境甚至违约。在此情况下,评级机构也纷纷下调房企信用评级,令本已紧张的融资环境更是雪上加霜。

对于当前的市场环境和行业风险,评级机构持怎样的观点?其信用评级的依据是什么?近日在一场线上交流中,标普信评相关负责人给出了他们的观点。

对房地产后市的判断:危中有机

标普信评认为,2022年,房地产行业在政策面会保持政策定力,“房住不炒”基调和“三稳”目标不会改变,但存在边际小幅放松的可能,例如对开发贷、按揭贷会改变此前“一刀切”的管控。

销售层面,全国房地产市场不会出现显著萎缩,但行业规模会小幅回落。预计销售额增长整体回落至7%左右,主要由于销售面积下滑导致。房价预计小幅下降2%左右。

投资方面,房地产开发投资会保持个位数增长,主要由于建安投资推动,在保交付的背景下,房地产开发投资相对刚性。今年新开工面积大幅下降主要源于开发贷下滑,随着窗口指导等措施,开发贷2022年会恢复到相对理性的状态,对开发投资形成良好驱动。而在房企资金链受限的情况下,土地储备投资可能面临明显萎缩。

利润方面,随着土地价格的持续高位,房企利润水平还会进一步下滑,毛利率中位数可能下滑至20%。这与2017年以来的持续下滑趋势相一致。

展望2022年,房地产行业总的信用基调是危机并存。“危”在于,全行业规模和盈利能力进一步下滑,侵蚀经营性现金流;2021年底到2022年上半年,房地产企业将迎来债务到期高峰,偿付和再融资压力较大。“机”在于,尽管行业面临见顶,但总体体量依然巨大;政策开始边际改善,有助于企业缓解一定的财务压力;有很多优秀企业拥有足够的经营韧性,可以抵御行业风险,甚至可以利用当前环境获得更好的发展。这些优秀企业具有两大典型特征:一是再融资渠道畅通,主要是以地方国企或央企房地产公司为典型;二是存活质量良好,历史上发展较为稳健,再融资空间较大的民营企业。这两类企业可以利用当前环境取得更好的发展。

对于迎来转机的时机,标普信评认为,长期而言受房地产调控机制的影响,行业的紧张状态可能持续,但当出现如下情况时,行业可能迎来转机:一是房企违约后的处理过程逐步完善,例如在期房交付、债权人主张权利、资产处置等方面实现妥善处理,使得市场对于违约的预期影响可控;二是整体行业杠杆率下降到相对安全的区间;三是金融机构对于行业的谨慎态度有所缓和,开发贷和按揭贷投放正常化。

房企信用评级是如何形成的?

标普信评:当前房企两大风险点值得关注

标普信评对于任何一家工商企业评级都分为三步:首先从业务状况和财务风险两个层面得出评级基准,其次针对六大标准项进行微调,最后综合考量政府和集团的支持,最终得出主体信用级别。

那么在当前市场环境下,评级机构对房地产行业哪些点最为关注?

标普信评对行业风险的评估一般会从两个维度。一是整个业务竞争的格局;二是周期性,周期性越强,面临的波动越大。总体上他们认为房地产是风险比较高的行业。

标普信评解释,对于房地产风险的评估并不是因为近期的一些房地产事件导致的,而是其周期性和相对竞争激烈的格局。在分析业务质量时会把业务和财务分成两部分,从业务角度,他们关注的是竞争优势和经营效率,竞争优势代表着企业规模和市场份额,营销策略的有效性,土地采购能力,商业战略的执行力。在现阶段,经营风险和审慎经营也是评级机构所看重的,因此对开发经营而言,第二个参考维度就是经营效率,其中包括营运资金的管控能力(如土地和建筑物库存管控能力),成本结构控制能力(如施工、营销和间接成本占比等),经营风格(是审慎还是激进,评估时会考虑合同销售增速、土地采购支出对收入的占比等)。

在分析财务风险方面,是以现金流为核心指标,重点考察其对债务和利息的覆盖程度,静态的资产负债率作为辅助指标。标普信评认为,影响企业财务风险的一个最重要的指标是偿还本息的能力。核心指标是经调整的总债务/EBITDA,以及营运现金流(FFO)债务覆盖率;补充指标是EBITDA利息覆盖率、营运现金流(FFO)付现利息覆盖率、经营性现金流(CFO)债务覆盖率。

综合业务状况和财务风险形成评级基准,按此基础基本可以得出企业个体信用状况打分结果。在评级基准基础上,标普信评还会评估其他评级调整因素,从而得出个体信用状况,这些因素可能导致SACP高于或低于评级基准,也可能两者一致。

另外,还会利用六个调整项评定房地产开发企业信用质量。分别是多元化程度(有多种不同的、相关性低的收入来源时,利于企业降低违约风险)、财务政策(激进的财务政策,超出预期,影响我们对现金流和财务杠杆的预测假设)、管理与治理(战略,风险管理,业绩,人员,股权结构,内控,合规,财报质量等因素)、资本结构(债务到期情况,利率风险,汇率风险,可变现投资)、流动性(对比资金来源于资金用途)、补充调整。特别是标普对企业流动性非常关注,一般情况下,会用企业未来12 ~24个月刚性收入与刚性现金流出来刻画企业面临的流动性压力。这也是当前很多房地产开发企业所面临的压力。

外部支持方面,标普信评认为企业可能受集团或政府影响,该影响会反映在支持框架中。这种影响可能体现为支持,也可能体现为干预,因此既可能增强,也可能削弱企业的财务履约能力。将企业对关联实体的重要性评为“极高”“高”“中等”“偏低”或“有限”。支持力度与重要性通常是相关的。

总之,标普信评对房地产开发企业个体信用状况分析要点包括两大方面。

经营方面:土储的分布和成本,地销比,拿地现金流占比;产品定位、定价,销售能力,回款率;成本控制,费用水平;周转速度;联合营项目规模与质量;经营审慎情况。

财务方面:拿地现金流占比,利润率,现金流对债务和利息的覆盖,表外负债及明股实债,流动性水平。

当前房地产行业的风险点

今年出现的房企风险事件很有代表性,出问题的并不是一些小型企业,而是千亿甚至更大规模的房企。标普信评认为主要是因为供给侧政策的调整,打断了之前规模对再融资的正反馈,在正常的发展经营体系下,如果企业规模大,经营良好,金融机构是愿意与这些企业合作的。但是“三道红线”和一系列监管措施的推出,使得金融机构无法对这些踩线企业给予资金支持。所以并不意味着企业越大,偿债能力越强。

标普信评:当前房企两大风险点值得关注

标普信评在对部分龙头房企进行深入分析的基础上,提出当前环境下房地产行业的风险点。

第一个风险点:企业是否真的在降杠杆。从标普信评对2019年以来一些财务指标的反馈来看,很多企业杠杆率的优化和下降更多的是一种财务处理或财务表现。反映出的问题一是存货周转率并没有太大好转,但少数股东权益的份额在快速上涨,同时其他应收和应付项目的关联方的资金往来也在比较高的水平。

另外一个风险点在于,看企业报表时除了看合并口径外,还会看母公司层面的流动性压力。虽然合并口径下现金短债比相对良好,但母公司流动性是面临压力的。在当前预售资金监管逐步增强的情况下,除了关注公司本身,还需要关注母公司的流动性是否充足。(本文根据标普信评11月21日线上交流会内容整理)

编辑:刘亚
标签:标普信评
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