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浙江浦江县:烂尾项目自救样本调查

中国房地产网

2022-07-22 16:05

在种种反常之下,让当地政府陷入了行政不作为和营商环境的拷问之中。

在种种反常之下,让当地政府陷入了行政不作为和营商环境的拷问之中。

浙江浦江县:烂尾项目自救样本调查

东方丽都烂尾楼现场

中房报记者 樊永锋 浙江浦江县报道

浙江省浦江县黄宅镇,一桩延宕近20年的烂尾项目悬案,众债权人多年来艰难自救、引入外部投资启动的复建方案,却波澜横生盘活前景黯然。至今104位债权人超2亿元累计债务追索无门。

东方丽都项目位于浙江省浦江县黄宅镇,占地5060平方米,规划建筑面积1.87万平方米,2002年由黄某红个人拍得,2003年启动建设,至2008年完工60%。

期间,项目历经抵押借贷、未批先建、越证建设、无证销售、司法诉讼至最终烂尾,购房人和施工方等多年追索无果,逐步形成登记在册104位债权人。据初步统计,多年累积的债务本息合计超2亿元,仅本金就达9566万元。

经专业机构评估预算,盘活烂尾楼盘尚需追加投入6000万元,若自救成功,项目房产总价值约1.3亿元,可为当地政府创造2000万元税收。

2019年3月底,众债权人成立债权人代表小组寻求自救,后与债务人黄某红达成共识,试图通过引入投资人盘活项目。

双方先后与浙江百盛控股集团有限公司(以下简称“百盛集团”)接洽,引入投资盘活该项目,以期彻底解决延宕近20年的历史遗留问题。

2021年,百盛集团与债权人及债务人互相签订了合作框架协议,并收购了债务人的银行土地抵押债权,同时向浦江县人民政府相关负责人做了情况说明和投资方案,获得认同后,迅速启动续建项目的前期工作,并陆续投入了700余万元。

岂料中途生变,传言债务人黄某红以项目违建无法办证为由,与最大债权人黄某星(黄某红其兄)向浦江县人民法院提起个人破产申请;部分债权人代表“反水”,与百盛集团合作态度发生180度转变,意在引入新投资人;浦江县政府相关领导也由初期认可方案到态度也发生转变,促使百盛集团萌生退意,遂向杭州市西湖区法院提起司法拍卖债权程序申请。

项目复建陷入僵局,原本欲“成人之美”盘活项目的投资方百盛集团也陷入泥沼,而浦江县当地各个职能部门却互相推诿,迟迟不能拿出一份切实可行、落地见效的解决方案。

面对债权人和记者的询问,浦江县工作专班相关负责人表示,东方丽都债务问题的协调,应由浦江县自然资源与规划局(以下简称“自规局”)等职能部门作出回复,并表示将请示工作组主要负责人;浦江县自规局主要负责人则表示,应由工作专班统筹各部门作出回应,工作专班由各相关职能部门办抽调人员组成;浦江县住房和城乡建设局(以下简称“浦江县住建局”)分管房产预售的工作人员表示,东方丽都属于个人开发项目,其违法行为的界定和查处应由自规局作出;工作组成员单位之一的浦江县人民法院则倾向于债务人黄某红走个人破产程序。

项目盘活前景扑朔迷离,百盛集团申请的司法拍卖债权也陷入僵局,而在种种反常之下,让当地政府陷入了行政不作为和营商环境的拷问之中。

浙江浦江县:烂尾项目自救样本调查

烂尾楼项目现场

浙江综合改革试点镇 烂尾项目涉多重违规

东方丽都项目位于浦江县黄宅镇中山工业园,20年前市场前景可期。

黄宅镇位于浦江县东南部,与义乌市毗邻,系浦江县第一大镇。作为浙江省小城镇综合改革试点镇、金华市中心镇,吸引了碧桂园等知名房企入驻开发项目。

2002年6月26日,浦江县原国土资源局发布浦地让(2002年)9号国有土地使用权出让公告:土地占地 5060平方米,规划用途为商住综合用地,出让年限为50年。

黄某红以个人名义拍得该土地,并签订(2002年)第1353号国有土地使用权出让合同,办理浦国用(2003年)字第02-47号国有土地使用权证;2003年1月8日领取建设用地规划许可证,同年1月21日领取建设工程规划许可证。

在“晒地”8年多后,直到2009年9月,黄某红才开始按浦江东方丽都1号楼、2号楼全套施工图和图审(工程号09HZ0910)施工建设,至项目施工至规划的60%(3栋中2栋主体结构已封顶),期间与浦江县黄宅镇政府签订了《建筑工程施工安全目标管理责任书》。

2009年12月至2011年2月期间,东方丽都项目在未取得预售许可证的情况下,对外公开销售,并至少签订了45份以上房产认购书,违规销售所得房款超1000万元。

2012年,浦江县原国土资源局对黄某红越证占用集体土地建设行为进行了查处,确认项目超占出让规划红线范围外土地184.85平方米。

2014年2月12日,由浦江县城管执法局、原建设局、原国土资源局就其违建情况抄送县政府处理意见显示:1、2号楼非法占用国有土地及地上建筑物进行公开拍卖,已没收部分3号楼地下室回填;县建设局按照现状出具该拍卖地块土地使用性质、建筑占地面积、地上建筑面积的规划指标数据;若该拍卖地块与中山工业园区 A 地块为同一受让人,则可以合并土地登记及规划许可;除1号楼、2 号楼已建建筑按现状核定建筑后退外,其余规划条件按县府办〔2009年〕第 89号抄告单和浦城规委办〔2009年〕年3号会议纪要核定。

2015年8月21日,浦江县县长办公会议纪要载明会议同意东方丽都国有土地出让方案及具体指标,出让规划条件在原批准的控规指标下进行优化,容积率调整为2.0~2.5,商服比例调整为 10%~30%,建筑密度调整为<35%,绿地率调整为20%~30%,西侧、北侧及转角处建筑退让做适当调整,用地性质和建筑限高不予调整。

就此定下东方丽都整改基调,为后续建设提供了政策依据。

在此期间,黄某红频繁更换施工方,土地抵押贷款、民间借贷、工程款等债务逐年累积,最终因无力续建导致项目烂尾。此前交付认购款的购房者也加入债务追偿行列并提起诉讼,经当地法院判决后却无一例能通过强制执行达成追偿目的。

此后多年,诸多债权人寻求信访、司法途径均未能等来债务及购房款追偿问题的解决。

浙江浦江县:烂尾项目自救样本调查

挖好坑基待建楼盘

黄某红的债务图谱

黄某红,浦江县黄宅镇人,曾被誉为当地首富。据当地债权人介绍,其人参股物业、进出口贸易公司,并任职多家公司高管,在毗邻镇政府拥有占地十余亩的豪华别墅,并间接持有浦江县多处高档房产。

黄某红拍得东方丽都项目地块后,围绕地块开发建设,历经抵押借贷、民间借贷、越证建设、无证销售等多重问题,至项目烂尾后,形成登记在册104位债权人,据初步统计合计债务本息超2亿元,债权人包括40余户购房人、6家建筑供应商、50余名个人借款出借人。

根据2019年11月8日浦江县领导干部接待群众来访登记表统计,其中债务金额100万元以上债权人25个、50万元以上46个,债务金额最少的5万元、最多的达2100万元。

其中,2007年,黄某红通过抵押开发土地从杭州联合银行三墩支行贷款300万元,本息合计约700余万元至今未归还,目前该债权已被诸暨市金喆贸易有限公司(以下简称“金喆贸易”,百盛集团为实控人)收购。

不完全统计,在项目开发建设期间,黄某红先后向50余人进行民间借贷,部分债务无借据及转款记录等留存,债务被质疑虚构。

此外,在项目开发建设期间,因未批先建、超占土地、越证建设被查处,黄某红组织社会闲散人员围殴原建设局现场查处人员,后仅缴纳3697元罚款,其余处罚申请法院强制执行,再无下文。

项目所涉多家建筑公司的工程款至今尚未结清。同时,与众多购房人以未经工商登记的东方丽都置业发展有限公司签署认购协议书,通过收取定金,首付款及或全款, 变相骗取不特定公众,数额不详。

不完全统计,有 16名债权人经法院判决应执行标的额总计4152.32万元。

目前,东方丽都项目售楼处和部分底层商业被黄某红出租,长期获取租金收益。

而另一方面,在长达近20年的时间里,黄某红累积形成巨额债务,债权人无论通过何种途径表达合理诉求,债务缠身的黄某红生活如常,未受任何影响。

谁在保护黄某红?背后有无保护伞?成为诸多债权人心中难解的疑问。

黄某红电话一直处于无人接听状态。

浙江浦江县:烂尾项目自救样本调查


债权人艰难自救

迫于黄某红债务问题多年未能突破,债权人开始寻求自救,希望通过引入投资人的方式盘活资产并住进烂尾多时、属于自己的房产。

2019年3月,部分债权人代表召集100多位债权人先后组织召开20多次会议,成立了由8名债权人代表组成的工作组。在梳理债权金额并逐一进行登记、确认和公告,拟定多数债权人认可的以房抵债方案后,债权人代表工作组开始对外寻求投资人。

此间,工作组曾多次向黄宅镇政府报备进展情况,债务人黄某红也向镇政府作出书面承诺,认可债务数额,以房抵债方案,同意引入投资人以盘活烂尾楼。

2019年3月28日,包括陈某舰、黄某莲(民间借贷人,黄某红本家亲戚,无借贷凭证)、葛某雨(工程款)、黄某钢(购房者)等8人组成的债权人工作组与黄某红签订《债务协议书》,并约定黄某红以现有资产、土地变价、折价拍卖清偿债务,黄某红不得再进行其它抵押担保,影响债权人权利行使。

但黄某红并无诚心解决债务,在答应将烂尾楼抵债给全体债权人(免除1亿余元利息)处置后,私自将售楼部出租长达两年,10 余万租金全部用于个人消费,另将多间临街底商出租。

黄某红不守承诺的行为,导致债权人产生信任隔阂,矛盾愈演愈烈。

此时,百盛集团进入视野,三方经过多次磋商,达成合作意向。同时确定了以9800元/平方米为标准的以房抵债处置方案(浦江县当年7月商品房均价15340元/平方米)。

在多方努力下,东方丽都项目盘活似乎重现曙光。

2020年底,债权人代表赴诸暨市区与百盛集团接洽。2021年2月10日,债权人工作组与百盛集团签订《合作框架协议》约定,由百盛集团投资完成东方丽都项目续建完成后,通过以房抵债或收购全体债务人债权的方式清偿黄某红债务。

《合作框架协议》同时约定,百盛集团负责协调浦江县政府相关部门,重新办理土地规划等相关手续,依法注册项目公司承担开发责任。债权人小组负责落实全体债权人对债权人代表的授权,并完成与黄某红签订同意按本金计算债权,放弃利息、违约金主张,并同意以房抵债;协助百盛地产完善项目审批手续;协助百盛地产与黄某红完成资产评估,签订项目转让协议。

2021年4月8日,在债权人代表的见证下,百盛集团与黄某红签订《协议书》载明,鉴于黄某红已与大部分债权人及投资协调人黄某星签订了《债务处置协议》,已确定黄某红欠各债权人的具体金额及各债权人同意以东方丽都1#2#楼房产按9800元/平方米金额抵偿债务。

百盛集团最终与债权人代表签署了《“东方丽都”房产项目合作框架协议》。债权人同意百盛集团作为《债务处置协议》约定由黄某星引进项目投资人,并作为项目投资人继续履行《债务处置协议》约定的权利和义务。

系列框架协议签署后,百盛集团派出投拓人员,在浦江县注册设立浦江金喆置业有限公司(以下简称“金喆置业”),并注入500万元注册金。至此,项目复建前期工作全面展开,规划方案提交至相关部门。

2021年4月15日,解决历史遗留问题专题请示报告也呈送浦江县人民政府,县政府主要负责人对解决项目问题时间节点给出了明确的指示意见。

2021年5月12日,金喆置业工作人员开始召集债权人签订债权债务确认协议,截至目前已有54人签署协议。并在债权人、债务人的多次要求下,金喆贸易收购了黄某红在杭州联合银行三墩支行以土地使用权抵押贷款的全部债权。

盘活方案再生波折 地方政府的营商考验

正当这桩烂尾楼复建盘活重现曙光之际,局势却陡转直下。

2021年5月13日,黄某红单方面启动个人破产程序的消息在债权人之间传开。

2021年5月22日,黄某红在告全体债权人函中回应称,由于土地证登记在其个人名下,东方丽都无法办理预售证,且应项目涉及违建无法办理过户手续,在未得到人民法院允许情况下无法过户;其本人从未向浦江人民法院申请破产清算。而根据浙江省高院印发的《浙江法院个人债务集中清理(类个人破产)工作指引(试行)》第 52、53 条,项目通过债务重整的方式引入投资人投入资金完成开发建设从而清偿债务的方式进行;在政府及法院监督下引入投资人完成开发,避免再次陷入危机,保障履行前述承诺。

对此,债权人在写给浦江县人民法院的公开信中称,黄某红已支付150万元律师费,向浦江县人民法院提出了个人破产申请,企图以合法形式逃债务,侵害债权人利益。在债权人看来,“黄某红毫无诚信可言,如何获得债权人同意,如何启动所谓破产程序,其破产程序是否符合相关法律规定?”

蹊跷的是,债权人小组成员黄某莲,在债权人会议上提出“其本人投资续建项目更有保障”。不过,在2021年6月9日,部分工作组成员专赴诸暨市会见百盛集团相关负责人,表示依然支持百盛集团投资。

2021年6月11日,包括金喆置业在内参加的联合工作组例会上,债权人代表签订会议决议,确定黄某莲为东方丽都项目投资人,并载明该决议仅限于黄某莲与黄某红交涉所用,不作为推翻与百盛集团签署框架协议的依据。

2021年6月14日,百盛集团发出致全体债权人公开信,表示支持黄某莲妥善处理百盛集团已收购债权,及与债权人、引荐人、工作组签订的相关协议前提下,全力支持新投资人工作,但后果无法预料,应引起全体债权人高度重视。

再加上还有部分债权人未签署债权债务确认协议,种种不确定因素陡然增加,导致项目盘活工作无法推进,让百盛集团失去继续追加投资的信心,指令金喆贸易向杭州市西湖区法院提起抵押债权拍卖申请。

2021年10月10日,杭州市西湖区人民法院在黄宅镇东方丽都项目所在地张贴《查封公告》《拍卖公告》《执行裁定书》,依法启动抵押物拍卖处置程序,即按现状依法将抵押物评估、公告、拍卖,对项目违建部分仍按2014年2月12日浦江县人民政府办公室15号抄告单确定的原则精神处理,在拍卖公告时遵循违建处置方案。

2022年3月18日,浦江县自规局复函杭州市西湖区人民法院称,因该不动产存在未批先建、违法占地、越证建设等问题未处理,不具备登记条件,另该项目被诸暨、浦江人民法院多次查封,仍在抵押状态不具备拍卖条件。

据金喆贸易法人陈某良透露,此前,该案件曾由浦江县人民法院移交杭州市西湖区法院执行。期间,浦江县人民法院陈某政法官与西湖区人民法院执行法官姚某明沟通后,让本欲进行资产评估的西湖区法院态度转变,不再继续推进拍卖事项。

5月23日,百盛集团与金喆贸易向浦江县人民政府提出请求:希望通过依法处置抵押财产实现债权。即按现状依法将抵押物评估、公告、拍卖,对项目违建部分仍按2014年2月12日浦江县人民政府办公室15号抄告单确定的原则精神处理,在拍卖公告时将违建处置方案一并公告,以妥善解决这一拖延20年之久的历史遗留问题,最大限度维护全体债权人利益,维护公平正义。

对于该请求,浦江县委、县政府均未给出明确意见。

据当地知情人士透露,浦江县人民法院专委、仙华法庭一位负责人积极主张根据浙江省高院印发的《浙江法院个人债务集中清理(类个人破产)工作指引(试行)》第52、53条,通过债务重整的方式引入投资人投入资金完成开发建设从而清偿债务的方式进行,在政府及法院监督下引入投资人完成开发。

他在征询百盛集团负责人意见时,曾以政府要保障多数债权人利益,而且项目涉及违规占地和未批先建等、司法拍卖难度大,且需要债务人黄某红出面处理违规超红线土地为由(此前政府挂牌超占土地黄某红无资金实力摘牌),希望走个人债务清算程序,将原本可落地的合作方案又拉回死胡同。

这一由个人拍地违建商品房违规销售引发的烂尾楼样本案例,在房地产行业近30年的飞速发展过程中极具典型意义,如何保护百位债权人切身利益的解套方案将走向何方?如何在合法合规、公平公正的前提下拿出一套切实可行、落地见效的解决方案,营造良好营商环境,考验着当地政府部门的政治智慧。


编辑:温红妹

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标签:烂尾项目,自救样本
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