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曾经频拿地王的亚新 如今三大公馆全面沦陷
中房报·投诉曝光  2019-09-04 17:49
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中国房地产网郑州讯(付瑞清)2016年到2017年,亚新作为郑州本土开发商可谓是风光无限,当时亚新在郑州白沙、北龙湖、滨河国际新城分别拿下地王,由此也形成如今“茉莉、紫藤、海棠”三大公馆系列。

随着这茉莉公馆、海棠公馆相继进入交房季,曾经光环笼罩下的“三大公馆”,给亚新带来的除了烦恼还是烦恼。

亚新紫藤公馆:“在哪我都敢盖豪宅”

亚新紫藤公馆位于郑东新区白沙片区,紫藤公馆在这一区域的特殊地位,还要从2016年的土拍说起。

201671日,亚新摘得紫藤公馆地块,经过长达32分钟106轮厮杀,亚新置业子公司郑州紫藤公馆置业有限公司,一路斩将,最终竞得白沙12号地块,成交价高达9.64亿元,相较于起始价2.99亿元,溢价率高达222.4%最大容积率计算,折合楼面价高达9107.5/平方米,单价1518.11万元/

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在现在看来,当时亚新高价拿地的行为让人摸不着头脑,但要知道那可是2016年,这年郑州的房价相比上一年出现了成倍的上涨。而亚新斥巨资拿地,在2016年底就显得不那么夸张,2016年底郑州房价暴涨五成,白沙片区的房价也从9500/平方米,涨到了15000/平方米。

市场的回暖,似乎让亚新冲昏了头脑,在定位上出现了严重的失误。

首先,定位偏差,在非豪宅的地块上硬建豪宅。地块虽和龙子湖一路之隔,属于白沙组团最靠近市区的片区,但项目东边为刚需盘上东城,南边为大量的安置房,北面为正商公寓产品,区域的整体档次都没有豪宅属性。

其次,区域定位规划档次较低。地块周边的南北路芦医庙大街和东西路永盛路道路建设标准低,形象感差,地块继续向南,基本失去了一线城市的形象面。

再次,区域无豪宅氛围。地块周边一入夜,大街小巷俨然一个新型的城乡结合部,各种小贩充斥着道路的每一个角落,杂乱无章,城市形象感极差。

亚新不仅在城市区域定位上失误,在自己的产品定位上也有失误。当时周边项目九千到一万多元均价上,亚新9107.5/平方米的楼面价,假如16000-17000/平方米精装中端产品,相信项目已经清盘,而且在节省了大量财务成本的情况,或许早已实现盈利而亚新偏偏选择了26000-28000/平方米的精装豪宅,且选择180平方米的主力户型面积段,这当时几乎是与北龙湖相媲美的总价段。

现在亚新紫藤公馆临近交房,外立面也出来了,在周边杂乱无章的安置房、经适房和公寓楼产品的衬托下,的确显得格外大气、漂亮。

根据相关消息称亚新紫藤将在20209月交房,但亚新紫藤公馆目前仍有房源在售。

不得不说市政建设给亚新紫藤公馆的营销帮了不少倒忙。

亚新紫藤公馆地块周边的市政道路建设极为缓慢。项目所在区域有很多主干道路及支路还没有打通,相比滨河新城的基础设施建设速度相差甚远这就导致紫藤公馆在销售过程中,客户导入体验感极差,也增加了客户的逼定难度。

如果说亚新紫藤公馆在区域定位上的失误,还有转还的余地,那么亚新在滨河国际新城的海棠公馆的失误简直是让购房者“气到想哭”。

只有把洋房和高层混在一起,才能体现洋房的好

亚新紫藤公馆的转还在于,只要亚新想出货,便宜点也能卖完。但站在滨河“高岗”上的亚新海棠公馆,产品的搭配失误,简直是让购房者“含泪而去”。

在康桥美庐湾面世之前,亚新海棠公馆一直是郑州滨河国际新城“高岗”上的“独苗”。

从物业形态来看,郑州的高端项目有建业天筑、瀚海晴宇一样的纯高层社区,还有像北龙湖豪宅窝里纯洋房社区。而在滨河竟然出现了一个高层均价21000/平方米、洋房均价28000/平方米的高低混搭的豪宅项目。试问,如果客户如要选择高低配的项目,周边的中海万锦公馆不行吗,康桥悦蓉园不行吗?

面积180-200平方米,28000/平方米均价的洋房,也就是说海棠公馆洋房的最低价在504万左右。拿着500多万,跟刚改挤在一个小区里,难道亚新想用这种方式提醒洋房业主:“只要住在一起,你们才能感受到洋房与高层的不同”。

错配的产品,让亚新海棠公馆的销售举步维艰,不仅销售团队换了一拨又一波,就连周边竞品也换了一拨。一起开拓滨河的“好兄弟”,康桥从悦蓉园换成了美庐湾,中海从万锦公馆换成了天悦府,只有这个“老大哥”海棠公馆依旧站在“高岗”上坚守着。

北龙湖“茉莉公馆”难逃维权泥沼

交了全款558万,2年过去,该交房时才发现没签合同。

这样的奇葩事,竟然出现在身处北龙湖豪宅窝中的亚新茉莉公馆。

2019823日,河南交通广播报道了,郑州市的王女士558万全款购买亚新茉莉公馆,两年后交房时竟然发现没签合同,也没有收到房验房通知,甚至连逾期交房都没有赔偿金。

事件还原:

20174月份,王女士在亚新茉莉公馆认购了一套160平方米的房子,王女士悉数补齐558万的全部房款以为一切都是顺顺利利只等交房了但是直到约定交房时间,也就是20196月底,亚新茉莉公馆迟迟都没有与王女士签订购房合同。这时王女士才发现,她交了558万的房款,没签合同,没收房验房通知,第三连逾期交房没有赔偿金。

虽然王女士的情况是个个例,不能以偏概全,说茉莉公馆如何,但是,购房两年没有签订购房合同,这到底是购房者不懂行,还是卖房人故意为之,这一问题值得深思。

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除了交房维权,笔者还发现亚新茉莉公馆在销售期存在无证预售的情况。

茉莉公馆所在地块在201510月经过几轮竞价,亚新最终以总价12.6亿元的价格拿下郑东新区北龙湖77.82亩,容积率2.0土地一块,地价折合1625/亩。

紧接着20161月,茉莉公馆项目沙盘和户型信息公开。

从不同渠道获取的信息表明,亚新茉莉公馆项目于2016312日开始认筹,515日首次内购,据说当天认购金额达9.7个亿。

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而在郑州市住房保障与房地产管理局官网查询获悉,亚新茉莉公馆的第一个预售证下发时间为2017411日。从20165月首次内购到2017411日预售证出证为止,将近1年时间亚新茉莉公馆都处在无证销售状态。

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2016年开始,郑州有关部门针对房地产市场无证预售、虚假广告等违法楼盘进行了打击,亚新茉莉公馆这种五证不全、违规预售的行为不仅给购房者带来潜在的风险和损失,更是给行业带来了极坏的影响,破坏了公平体制,扰乱了房地产市场的竞争机制。

写在最后:

从亚新三大公馆的销售困境可以看出,房企对于区域定位不重视的问题十分突出。从紫藤公馆区域定位失误到海棠公馆产品定位错误,亚新对项目的定位工作很不重视,仅仅只是走个过场。而事实上,定位仍是整个地产开发最关键最重要的一个环节,虽然是花费最少的环节。

房企在大环境变化的过程中,没有准确的跟随购房者的消费心理变化进行相应调整。产品定位的核心仍在于区域规划的正确认识和目标客户的深度研究,而这两块恰恰是定位工作最难的部分。

总之,不论是对房企而言还是对购房者来说,豪宅市场风险高,进入需谨慎。

| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-09-04 17:49

标签:亚新
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